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Le aste

La New Capital Consulting LTD è il tuo consulente personale per soddisfare le tue esigenze di investimento in aste immobiliari.

Ma cosa sono le aste?

L'asta immobiliare giudiziaria è uno strumento utilizzato per la vendita forzata di un immobile di proprietà della persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce l'espropriazione del bene a causa di debiti insoluti. Le modalità con cui si può svolgere tale vendita sono due.

  • Asta senza incanto: è la vendita che viene adottata in via preliminare se non vi sono opposizioni. L’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa e il prezzo offerto non può essere inferiore al prezzo base indicato nel bando di vendita. Nel caso di unico offerente, l’immobile viene aggiudicato al prezzo offerto se vi è il consenso dei creditori ovvero sicuramente se il prezzo offerto è superiore al prezzo base aumentato di un quinto; nel caso di più offerenti, il giudice indice una gara a partire dal prezzo offerto più alto, con rilancio minimo fissato nel bando di vendita. L’aggiudicazione in seguito ad asta senza incanto è definitiva e da essa decorrono i termini per il versamento del saldo prezzo.


  • Asta con incanto: è la vendita che viene disposta nel caso di asta senza incanto andata deserta o senza esito positivo. L’offerente presenta la propria domanda di partecipazione e il prezzo non può essere inferiore al prezzo base aumentato del rilancio minimo indicato nel bando di vendita. Nel caso di unico partecipante, l’immobile viene aggiudicato al prezzo offerto se vi è il consenso dei creditori ovvero sicuramente se il prezzo offerto è superiore al prezzo base aumentato di un quinto; nel caso di più partecipanti, il giudice indice una gara pubblica a partire dal prezzo offerto più alto, con il rilancio minimo fissato. L’aggiudicazione in seguito ad asta con incanto non è definitiva. Nei dieci giorni successivi, infatti, è possibile presentare ulteriori offerte con il requisito che devono essere superiori di un quinto del prezzo raggiunto nell’incanto e che l’assegno cauzionale deve essere pari al doppio di quello richiesto nella prima asta. Il giudice indice dunque una nuova gara avvisando l’aggiudicatario. Trascorsi dieci giorni dall’asta con incanto, se non vi sono ulteriori offerte, l’aggiudicazione diventa definitiva e da essa decorrono i termini per il versamento del saldo prezzo.

 

F.A.Q. - Le domande più frequenti

Domanda 1. Chi può partecipare ad un’asta?

Il codice di procedura civile all’art. 579 prevede che “ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto”. Non è prevista la necessità della rappresentanza tecnica. Le offerte, infatti, possono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.

Domanda 2. Può partecipare un soggetto diverso da quello a cui andrà intestato l’immobile?

Il codice di procedura civile all’art. 579, rubricato “Persone ammesse agli incanti”, prevede la possibilità che all'asta partecipi un soggetto diverso da quello al quale verrà intestato l'immobile. Tale soggetto dovrà, però, essere munito di apposita procura.

Domanda 3. Si può visionare l’immobile prima dell’acquisto?

La legge stabilisce che il giudice dell’esecuzione, in previsione della vendita, nomini un custode giudiziario e stabilisca nella sua ordinanza le modalità con cui gli interessati all’acquisto possono visionare i beni stessi. Il custode, previo appuntamento, accompagna in loco gli interessati.

Domanda 4. E’ possibile chiedere un mutuo?

E’ possibile richiedere i finanziamenti erogati dagli istituti di credito convenzionati con il Tribunale. In questo caso, nei termini del versamento del saldo prezzo, dovrà essere perfezionato il contratto di finanziamento previsto dalla legge, cioè un mutuo di scopo per l’acquisto del bene aggiudicato, che prevede il versamento diretto delle somme erogate e che sia garantito da ipoteca di primo grado sul bene aggiudicato.

Domanda 5. Quali altre spese bisogna sostenere oltre al prezzo di aggiudicazione?

Oltre al prezzo di aggiudicazione, come per le normali vendite immobiliari, si pagano le imposte sul trasferimento (IVA o imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale, bolli) con tutte le agevolazioni di legge (prima casa, imprenditore agricolo, ecc.). Di tutte le ipoteche e di tutti i pignoramenti è ordinata la cancellazione tramite il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale. Le spese per la cancellazione, la voltura e la trascrizione sono a carico dell’aggiudicatario, salvo diversa indicazione nell’ordinanza e avviso di vendita. La vendita non è gravata da oneri di rogito notarili o di mediazione.

Domanda 6. In caso di aggiudicazione, come occorre comportarsi?

In presenza di aggiudicazione definitiva, l’aggiudicatario deve versare il prezzo oltre le imposte nel termine e nel modo fissato dall’ordinanza di vendita.

In caso di inadempienza dell’aggiudicatario nel termine stabilito, il Giudice pronuncia con decreto la decadenza dell’aggiudicatario e la perdita dell’intera cauzione (10%) a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto (art. 587 c.p.c.).

Domanda 7. Entro quanto tempo si deve provvedere al saldo?

L’aggiudicatario, entro 60 giorni dall'aggiudicazione (salvo diversa indicazione nell'ordinanza e avviso di vendita), dovrà versare in Cancelleria il prezzo d'acquisto, dedotta la cauzione, con le forme del deposito giudiziario o, in caso di vendita delegata al professionista, mediante assegno circolare intestato al professionista da depositare nello studio dello stesso (salvo diversa indicazione nell'ordinanza e avviso di vendita).

Domanda 8. In caso di “non aggiudicazione” saranno restituiti gli assegni versati, e quando?

In caso di non aggiudicazione, la cauzione versata viene restituita integralmente all’offerente, dopo la chiusura dell’incanto, (art. 580 c.p.c.). Nell’ipotesi in cui, però, questi non abbia partecipato affatto all’incanto, né personalmente né a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi dell’intero.

Domanda 9. Se l’immobile aggiudicato è occupato, come bisogna comportarsi?

Il Giudice, emessa l’ordinanza di vendita e non oltre l’aggiudicazione, ordina la liberazione dell’immobile, ad esclusione del caso in cui l’immobile sia occupato con titolo opponibile alla procedura (ad esempio un contratto di affitto regolarmente registrato con data anteriore al pignoramento). Il Custode si attiverà per sgomberare l’immobile che verrà consegnato libero da persone e cose.